Vous louez votre chalet, ou vous souhaitez acquérir une propriété de vacances ? Attention aux règles fiscales en taxes !

On les reconnait sous la dénomination de chalet, de propriété de vacances, de maison de campagne, ou encore de résidence secondaire. Sursollicité depuis la pandémie, le chalet (ou unité d’hébergement) est devenu une denrée rare pour quiconque rêverait de passer quelques jours loin de tout. Des plateformes numériques d’hébergement telles qu’« Airbnb » ou « Booking.com » se frottent à cette nouvelle réalité en constatant leurs calendriers désormais remplis des semaines à l’avance si ce n’est des mois. Toutes les propriétés locatives se sont transformées en une véritable petite mine d’or depuis que le gouvernement a autorisé leur réouverture en juin dernier. Il peut être très alléchant d’offrir sa résidence secondaire à titre d’unité d’hébergement touristique pour bénéficier de revenu additionnel.  Toutefois, il est important de comprendre les impacts de louer sa résidence secondaire à titre de propriété de vacances et toute la conformité s’y rattachant en taxes de vente.  L’hébergement touristique est régi par des normes précises encadrant sa vocation.

Notre experte, Sylvie Therrien, associée-taxes à la consommation chez Amyot Gélinas S.E.N.C.R.L. résume les règles à observer dans l’industrie de l’hébergement.

En premier lieu, il faut savoir qu’en taxes il y a une obligation de s’inscrire à la TPS/TVH et la TVQ lorsque le total des revenus tirés de la location provisoire ainsi que des autres revenus taxables est de 30 000 $ et plus.  Une personne qui loue sa propriété de vacances est considérée comme un petit fournisseur et n’aura pas d’obligation de s’inscrire aux taxes si le total de toutes ses sources de revenus taxables est inférieur à 30 000 $ tout au long d’un trimestre civil donné ou au cours des quatre trimestres civils précédant le trimestre donné. De plus, ce seuil de petit fournisseur s’applique à chaque copropriétaire de l’immeuble.  Donc, dans le cas où monsieur et madame détiennent chacun à parts égales un chalet, alors les revenus totaux taxables doivent excéder un montant de 60 000 $ avant que ceux-ci aient l’obligation de s’inscrire en taxes et d’avoir à percevoir et remettre les taxes sur les revenus.  Toutefois, ils peuvent décider de s’inscrire volontairement à tout moment.

De quoi sont constitués les revenus taxables tirés de la location d’une résidence touristique ? 

Tout d’abord, il est important de bien comprendre les expressions « location provisoire » et « louée provisoirement » signifiant que la propriété de vacances est louée pour une durée continue inférieure à un mois.  Dans ce cas, les revenus de location sont assujettis à la TPS/TVH et à la TVQ si le tarif demandé est supérieur à 20 $ par jour. De plus, tous les autres frais additionnels facturés aux clients tels que les frais d’entretien ménager et les frais d’administration sont taxables dans le régime de la TPS/TVH et de la TVQ, sans oublier la taxe sur l’hébergement au taux de 3,5 %, laquelle est également assujettie à la TPS/TVH et TVQ.

En fait, la perception de la taxe sur l’hébergement est obligatoire lorsqu’une unité d’hébergement est offerte en location contre rémunération,

• pour une période n’excédant pas 31 jours, à des touristes sur une base régulière au cours d’une même année civile;
• lorsque sa disponibilité est rendue publique.

Si l’unité d’hébergement est uniquement louée par l’entremise d’une plateforme numérique d’hébergement inscrite au fichier de la taxe sur l’hébergement et que cette dernière est responsable de la facturation et de la perception des revenus de locations de l’unité, alors vous n’êtes pas obligés d’être inscrits au fichier de la taxe sur l’hébergement.  Cependant, il est important de valider que la plateforme numérique d’hébergement est bien inscrite à cette taxe.  Pour ce faire, nous vous conseillons de consulter la liste des personnes exploitant une plateforme numérique et inscrite au fichier de la taxe sur l’hébergement directement sur le site Internet de Revenu Québec.

Loi sur les établissements d’hébergement touristiques

De plus, au Québec, la Loi sur les établissements d’hébergement touristiques précise qu’il est obligatoire de détenir une attestation de classification lorsqu’une unité d’hébergement est offerte à des touristes.  Les propriétaires de ces établissements sont tenus d’une part d’obtenir un avis de conformité de la municipalité dans laquelle l’établissement est situé confirmant l’admissibilité aux activités de location touristique. À la suite de la classification de l’établissement par la Corporation de l’industrie du tourisme du Québec (CITQ), un panonceau sera remis aux exploitants, lequel devra être affiché à la vue du public, à défaut de quoi, les exploitants sont passibles d’amendes et de pénalités.

Qu’en est-il des règles en taxes de vente lorsque la propriété de vacances est à usage mixte, soit utilisée à des fins personnelles et à des fins locatives ? Attention ! Des règles particulières en taxes peuvent vous occasionner des coûts importants. 

 « Mais comment déterminer l’usage personnel de la propriété ?» Qu’entendons-nous par jours inoccupés et quelle est l’interprétation des autorités fiscales ? », questionne madame Therrien.

Les autorités fiscales jugent déraisonnables une méthode où tous les jours d’inoccupation sont automatiquement considérés comme des jours où la propriété est utilisée dans le cadre d’activités commerciales.   Une méthode fondée sur le nombre de jours où la résidence est utilisée à des fins personnelles et le nombre de jours loué à titre de résidence touristique constitue une méthode acceptable pour déterminer le pourcentage d’utilisation dans le cadre des activités commerciales.

 « On doit donc prendre en compte l’utilisation réelle du lieu d’hébergement touristique. Également, il est très important de conserver des registres et calendriers de jours de location ainsi que toute preuve justifiant votre utilisation personnelle de la propriété. », ajoute Sylvie Therrien, associée chez Amyot Gélinas, S.E.N.C.R.L.

Vente ultérieure, qu’en est-il ?

Au moment de la vente de votre chalet qui a servi de lieu d’hébergement touristique, il faut être très prudent des règles applicables à cet égard.

Tout d’abord, dans le cas où le particulier inscrit aux fichiers de la TPS/TVH et TVQ aurait réclamé le remboursement des taxes payées à l’achat de la propriété, toute vente ultérieure de cet immeuble sera taxable en taxes.  Il en sera de même lorsque le particulier propriétaire inscrit aux taxes utilise la propriété de vacances principalement (soit plus de 50 % du temps) à des fins de location provisoire.

Également, la résidence touristique sera taxable dans la situation suivante :

• Le particulier propriétaire ne l’utilise pas plus de 50 % du temps comme lieu de résidence, et;
•  L’immeuble est loué en totalité ou presque (90 % ou plus) pendant des périodes de moins de 60 jours.

Toutefois, la vente d’une propriété de vacances pourrait être exonérée de taxes si le particulier propriétaire n’a pas demandé le remboursement des taxes payées sur la dernière acquisition ou sur toute amélioration qu’il a apportée à l’immeuble à la suite de l’achat et que l’immeuble est utilisé comme un lieu de résidence plus de 50 % du temps. 

Lors de la vente, l’analyse précise de l’utilisation réelle de la propriété (usage personnel et locatif) et les diverses règles applicables doivent être revues précisément avant de pouvoir confirmer l’application des taxes.

Bref, dans un contexte d’achat ou de vente d’une propriété de vacances, le particulier doit s’assurer d’être bien averti de ses obligations en taxes. Qu’il soit résident ou non-résident, inscrit aux fins des taxes ou non, il devra s’assurer de respecter les normes légales rattachées à ses conditions d’exploitant d’établissement touristique. Nous vous recommandons de consulter notre équipe Taxes à la consommation pour vous éviter des ennuis financiers.