Le gouvernement fédéral a annoncé, le 27 mai 2025, une bonification importante du remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures. Cette mesure vise à faciliter l’accès à la propriété pour ces derniers, en éliminant ou en réduisant la TPS (ou la portion fédérale de la TVH) sur l’achat ou la construction d’une habitation neuve, lorsque les limites relatives à la valeur de l’habitation seront respectées.
Objectif et portée de la mesure
La bonification du remboursement vise à offrir un allègement fiscal aux particuliers admissibles qui acquièrent ou construisent leur première habitation neuve. Plus précisément, le remboursement proposé serait de 100 % de la TPS payée (ou de la portion fédérale de la TVH payée) pour une habitation neuve d’une valeur maximale de 1 million de dollars, avec un remboursement dégressif pour les habitations dont la valeur se situe entre 1 million et 1,5 million de dollars. Aucun remboursement ne serait offert pour les habitations neuves d’une valeur égale ou supérieure à 1,5 million de dollars.
Veuillez toutefois noter que ce projet de loi n’a pas encore reçu la sanction royale et le remboursement n’est pas encore disponible.
Critères d’admissibilité
Pour bénéficier de la bonification, le particulier « acheteur d’une première habitation » doit satisfaire à l’ensemble des conditions suivantes :
- Être âgé d’au moins 18 ans;
- L’habitation doit lui servir de résidence habituelle (et non seulement pour un membre de la famille) et il doit être le premier à l’occuper;
- Être un citoyen canadien ou un résident permanent au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés;
- Ne pas avoir occupé, au Canada ou à l’étranger, une habitation dont il était propriétaire (ou qui appartenait à son époux/conjoint de fait) comme lieu de résidence habituelle (habite de façon permanente) au cours de l’année civile ou des quatre années civiles précédentes;
- Le particulier, son époux ou conjoint de fait ne doit pas avoir reçu précédemment un remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation.
Types d’habitations admissibles
Le remboursement s’applique aux situations suivantes :
- Achat d’une habitation neuve d’un constructeur (maison unifamiliale isolée ou jumelée, logement en copropriété, etc.);
- Construction ou rénovation majeure d’une habitation par le particulier ou par un entrepreneur;
- Achat d’une part du capital social d’une coopérative d’habitation donnant droit de posséder une unité d’habitation résidentielle.
Par ailleurs, le contrat de vente de l’habitation doit être conclu après le 19 mars 2025 et avant le 1er janvier 2031. À cet égard, le projet de loi C-4 déposé le 29 octobre 2025 a donné une portée rétroactive aux nouvelles mesures envisagées, tandis que les publications de l’ARC, non mises à jour, font encore mention du 27 mai 2025 comme étant la date d’entrée en vigueur potentielle de la bonification.
Concernant la construction ou les rénovations majeures, elles doivent débuter avant 2031, être achevées en grande partie avant le 1er janvier 2036, et le transfert de propriété doit avoir lieu avant le 1er janvier 2036.
Calcul du remboursement
- Pour une habitation neuve de 1 million de dollars ou moins : remboursement de 100 % de la TPS (jusqu’à 50 000 $);
- Pour une habitation entre 1 million et 1,5 million de dollars : remboursement dégressif, selon la formule suivante : remboursement = 50 000 $ × [1,5 M$ – prix d’achat] ÷ 500 000 $;
- Pour une habitation de 1,5 million de dollars ou plus : aucun remboursement.
Exemples :
- Habitation à 900 000 $ : remboursement de 100 % de la TPS, soit 45 000 $;
- Habitation à 1 250 000 $ : remboursement de 25 000 $, soit 50% du remboursement maximal de 50 000 $;
- Habitation à 1 500 000 $ ou plus : aucun remboursement.
Limites et restrictions
- Une seule demande de remboursement à vie pour chaque acheteur admissible ou son époux ou conjoint de fait;
- Les contrats de vente conclus avant le 20 mars 2025 ne sont pas admissibles au remboursement, même s’ils sont annulés ou modifiés après cette date. Des règles anti-évitement s’appliquent pour empêcher la requalification de contrats existants.
Modalités de la demande
- Lorsque le projet de loi aura reçu la sanction royale, le remboursement pourra être demandé directement par l’acheteur ou pourra être crédité par le constructeur;
- Les particuliers ayant acquis une habitation neuve ou ayant subi des rénovations majeures avant la sanction royale du projet de loi, devront payer la TPS/TVH au constructeur. Ces derniers ne seront autorisés à créditer que le remboursement pour habitations neuves actuellement en vigueur. Après la sanction royale, les particuliers pourront demander le remboursement bonifié directement auprès de l’ARC.
Les constructeurs souhaitant créditer tout remboursement devront s’assurer que leur acheteur satisfait à toutes les conditions, car les constructeurs pourraient être tenus solidairement responsables du remboursement si les acheteurs n’y avaient pas droit.
Dans les autres provinces
Le gouvernement de l’Ontario a confirmé le 28 octobre 2025 qu’il accordera aussi le remboursement de la TVH en suivant les critères fédéraux (par exemple, le remboursement serait limité à 24 000 $ pour un immeuble dont la valeur serait située entre 1,35 million et 1,5 million de dollars).
En résumé
Si la bonification du remboursement de la TPS/TVH pour acheteurs d’une première habitation constitue une belle mesure pour stimuler l’économie et faciliter l’accès à la propriété pour les particuliers admissibles, une attention particulière doit être portée à la documentation des conditions d’admissibilité et au respect des délais prescrits pour éviter toute remise en cause du remboursement.
Un article de notre équipe Taxes à la consommation