Conversion d’immeubles – planifiez !

Saviez-vous que la conversion ou le changement d’usage peut engendrer des coûts significatifs en TPS/TVH et en TVQ ?

Dans un contexte où plusieurs municipalités proscrivent les locations à court terme sur leur territoire, plusieurs propriétaires prennent la décision de changer la vocation de leur propriété de vacances, en les rendant désormais accessibles à des locataires résidentiels ou en cessant complètement la location de celle-ci…

Cadre légal de la conversion d’immeuble

Dans la Loi sur la taxe d’accise (« LTA ») et la Loi sur la taxe de vente du Québec (« LTVQ »), deux termes sont généralement utilisés : « conversion » ou « changement d’usage ». Considérant la complexité des règles en taxes, à des fins pratiques, même si lesdites règles s’appliquent différemment selon la situation visée, nous retiendrons la terminologie « conversion » aux fins de la présente publication.

Pour faire simple, un propriétaire qui convertit la totalité son immeuble commercial en immeuble résidentiel (activité exonérée de taxes) pourrait devoir débourser l’équivalent de la TPS et de la TVQ, calculées sur la juste valeur marchande (JVM) de l’immeuble, à compter de la date où le locataire résidentiel s’y installe. Dans d’autres circonstances, le propriétaire pourrait plutôt devoir verser la TPS et la TVQ calculées sur la teneur en taxe de l’immeuble. Sommairement, la teneur en taxe est un calcul prenant en compte les taxes payées lors de l’acquisition de l’immeuble, les améliorations de nature capitale apportées à l’immeuble et les remboursements partiels réclamés.

Exemple concret et autres particularités

Voici un exemple issu d’une situation réelle :

Monsieur et madame (« les propriétaires ») détenaient un immeuble en copropriété qu’ils louaient à titre de propriété de vacances par l’entremise de leur propre site internet pour des périodes consécutives de moins d’un mois ;
Les propriétaires étaient inscrits aux fichiers réguliers de la TPS/TVH et de la TVQ et percevaient la TPS et la TVQ sur leurs revenus locatifs ;
Les propriétaires avaient payé la TPS et la TVQ lors de l’acquisition de l’immeuble, et avaient aussi réclamé la totalité des taxes payables à l’achat, résultant d’un coût nul de taxes ;
Durant la pandémie, en raison de difficultés à louer leur copropriété, ils ont décidé de cesser les locations et de réserver l’immeuble à leur usage personnel ;
Ce faisant, les règles en taxes liées à la conversion d’un immeuble trouvaient application et créant une présomption que les propriétaires étaient réputés s’être vendu la copropriété à eux-mêmes et étaient tenus de verser aux autorités fiscales la TPS et la TVQ sur la JVM de l’immeuble en date de la conversion.

En termes monétaires, la remise des taxes sur la JVM de l’immeuble est non-négligeable dans le contexte de la hausse des prix de l’immobilier. Par exemple, pour un immeuble ayant une JVM de 500 000 $, le coût de taxes sera de 74 875 $ (25 000 $ de TPS et 49 875 $ de TVQ). Sans oublier, les impacts en taxes liés au changement d’usage des biens meubles. Les meubles et équipements précédemment utilisés à plus de 50 % dans le cadre des activités commerciales d’une personne inscrite aux taxes qui sont ensuite utilisés à plus de 50 % à des fins personnelles doivent faire l’objet d’une remise de taxes égale à la teneur en taxes.

Que ce soit lors d’une conversion pour une utilisation personnelle, ou pour la location résidentielle à des tiers, des remboursements de taxes pour un immeuble d’habitation pourraient être admissibles. Cela requiert toutefois une analyse au cas par cas.

Une personne qui ignorait l’existence de ces règles dispose de mécanismes pour régulariser sa situation auprès des autorités fiscales, tel que le programme de divulgation volontaire.

Il existe d’autres cas de conversion d’immeuble :

– Conversion complète d’un immeuble non résidentiel (commercial) en habitations résidentielles ;
– Conversion partielle d’un espace utilisé à titre commercial en logement résidentiel.

Chaque situation revêt son lot de défis et parfois même d’opportunités en taxes. Par exemple, un immeuble à 100 % commercial convertit en totalité en habitations résidentielles peut donner droit au remboursent de TPS à 100 % pour « logements construits spécialement pour la location ».

Recommandations

Avant de changer la manière dont vous exploitez votre immeuble commercial, nous vous suggérons fortement de consulter un professionnel expert en taxes à la consommation. Il se peut qu’au terme d’une analyse, vous soyez en mesure de trouver des alternatives qui réduisent ou éliminent le coût de taxes lié à la conversion de votre immeuble.

Lorsque la conversion a eu lieu dans le passé sans qu’aucune taxe n’ait été remise aux autorités fiscales, le programme de divulgation volontaire pourrait vous permettre, selon le cas, d’annuler le paiement de certaines pénalités aux autorités fiscales et de réduire les intérêts applicables.

N’hésitez pas à communiquer avec nous pour obtenir de plus amples informations en matière de taxes de vente.

Un article de notre équipe Taxes à la consommation